Eiendomsskatt i Oslo beregnes i 2026 med en boligsats på 1,7 promille og et bunnfradrag på inntil 4,9 millioner kroner per selvstendig boenhet. Her får du beregningen steg for steg og de fire betalingsfristene. Satser og frister gjelder per oktober 2026.
På denne siden
Kort fortaltLinje 5 · kontrollert 02.10.2026
- Boliger og fritidsboliger med selvstendig boenhet har en skattesats på 1,7 promille.
- Bunnfradraget er inntil 4 900 000 kroner per selvstendig boenhet.
- For boliger brukes normalt 70 prosent av beregnet markedsverdi i skattemeldingen for 2024.
- En bolig med beregnet markedsverdi på 11 millioner kroner og ett fullt bunnfradrag får 4 760 kroner i årlig eiendomsskatt.
- Siste ordinære betalingsfrist i 2026 er 26. oktober.
Sats og bunnfradrag for eiendomsskatt i Oslo i 2026
Bystyret vedtok reglene for 2026 den 11. desember 2025. For boliger er satsen redusert fra 2,35 promille i 2025 til 1,7 promille i 2026. Bunnfradraget er økt fra 4,7 til 4,9 millioner kroner.
| Eiendomstype | Skattesats | Bunnfradrag |
|---|---|---|
| Bolig og fritidsbolig med selvstendig boenhet | 1,7 promille | Inntil 4 900 000 kroner per selvstendig boenhet som ikke brukes i næringsvirksomhet |
| Næringseiendom og ubebygd tomt | 3,7 promille | Ingen |
Bunnfradraget trekkes fra eiendomsskattegrunnlaget, ikke direkte fra boligens markedsverdi. Fradraget kan heller ikke være større enn grunnlaget det trekkes fra.
Slik finner du riktig boligverdi
For de fleste boliger er eiendomsskattegrunnlaget 70 prosent av Skatteetatens beregnede markedsverdi. Til skatten for 2026 brukes verdien i skattemeldingen for 2024. Mangler boligen en slik verdi, brukes 70 prosent av kommunens takst. Det samme gjelder fritidsboliger.
Finn beregnet markedsverdi under «Bolig og eiendeler», deretter «Bolig og eiendom», i skattemeldingen for 2024. Ikke bruk kjøpesummen eller en ny verdivurdering som erstatning for dette tallet når du beregner årets skatt. Boligpriser i Oslo dekker dagens prisnivå, som er et annet spørsmål.
Tips: Logg inn for å se eiendomsskatten for eiendommen din. Skatteseddelen viser verdien, fradraget og beregningen som faktisk er brukt.
Regneeksempel: 11 millioner i boligverdi gir 4 760 kroner
Eksempelet gjelder en bolig med én selvstendig boenhet og fullt bunnfradrag. Beregnet markedsverdi er 11 000 000 kroner.
| Trinn | Beregning | Beløp |
|---|---|---|
| Beregnet markedsverdi | Verdien som brukes for 2026 | 11 000 000 kr |
| Eiendomsskattegrunnlag | 11 000 000 × 0,70 | 7 700 000 kr |
| Trekk fra bunnfradraget | 7 700 000 − 4 900 000 | 2 800 000 kr |
| Årlig eiendomsskatt | 2 800 000 × 0,0017 | 4 760 kr |
| Eiendomsskatt per ordinære termin | 4 760 ÷ 4 | 1 190 kr |
Formelen er: (eiendomsskattegrunnlag − bunnfradrag) × 0,0017. Et grunnlag som dekkes helt av bunnfradraget, gir ingen skatt. De fire ordinære terminene er like store.
Hvorfor er grensen omtrent 7,25 millioner kroner?
Ved en beregnet markedsverdi på 7 millioner kroner blir 70 prosent akkurat 4,9 millioner. Da dekker bunnfradraget hele grunnlaget. I tillegg skrives det ikke ut eiendomsskatt når den beregnede årsskatten er under 300 kroner.
Ved en verdi på 7 250 000 kroner blir grunnlaget etter fradrag 175 000 kroner. Skatten blir 297,50 kroner før avrunding, altså under utskrivingsgrensen. Dette forklarer hvorfor en bolig med ett fullt bunnfradrag normalt slipper skatt ved verdier opp mot omtrent 7,25 millioner kroner.
Betalingsfrister i 2026
Eiendomsskatten betales i fire ordinære terminer. Per 2. oktober gjenstår årets siste ordinære forfall, 26. oktober 2026.
| Termin | Betalingsfrist |
|---|---|
| 1 | 25. mars 2026 |
| 2 | 25. mai 2026 |
| 3 | 25. august 2026 |
| 4 | 26. oktober 2026 |
Eiendomsskatteseddelen sendes før 1. mars og viser hvordan skatten er beregnet. Den er ikke en faktura. Fakturamottakeren kan se fakturaer og betalingsstatus hos kommunen.
Skatten følger eiendommen. Flere eiere må selv fordele betalingen. Ved eierskifte må kjøper og selger avtale fordelingen. Skal du etablere deg i byen, finner du andre praktiske oppgaver i sjekklisten for å flytte til Oslo.
Sekundærbolig, borettslag og flere boenheter
Primærbolig og sekundærbolig beregnes likt
Beregnet markedsverdi påvirkes ikke av om boligen er primærbolig eller sekundærbolig. Dette skillet påvirker derfor heller ikke eiendomsskatten. Du skal ikke bruke den reduserte formuesverdien som grunnlag for regnestykket.
I borettslag går kravet til borettslaget
Borettslaget mottar en samlet skatteseddel og faktura. Du får ikke en egen eiendomsskattefaktura fra kommunen som andelseier. Spør styret om beløpet for din andel. Skal du leie fremfor å eie, se guiden til å leie bolig i Oslo.
Flere boenheter kan gi ekstra bunnfradrag
En ekstra boenhet må oppfylle vilkårene for selvstendig boenhet. Den må blant annet være fysisk adskilt, godkjent til varig opphold og ha separat inngang og boligens hovedfunksjoner.
Fradraget for hver boenhet begrenses til dens andel av eiendomsskattegrunnlaget, maksimalt 4,9 millioner kroner. To boenheter gir derfor ikke automatisk et samlet fradrag på 9,8 millioner kroner. Fristen for å melde inn flere boenheter som ikke er registrert i matrikkelen, var 11. april 2026. Innmelding etter fristen vurderes først for skatten i 2027.
Hvis boligverdien eller skatteseddelen er feil
Feil i Skatteetatens beregnede markedsverdi må rettes hos Skatteetaten. Bruk veiledningen for å endre grunnlaget for eiendomsskatt. Er dere flere eiere, må alle endre sin skattemelding og oppgi samme boligopplysninger.
Feil i kommunal takst eller antall bunnfradrag klager du på til kommunen. Den ordinære klagefristen var 11. april 2026. Har du fått en ny skatteseddel etter en retting, er fristen seks uker for å klage på endringene. En sen klage må begrunnes og kan bli avvist.
Obs: Du må betale innen forfall selv om du har klaget eller endret skattemeldingen. Får du medhold, blir eiendomsskatten rettet.
Vanlige spørsmål
Hva er eiendomsskatten i Oslo i 2026?
Boligsatsen er 1,7 promille, med inntil 4,9 millioner kroner i bunnfradrag per selvstendig boenhet. Næringseiendom og ubebygde tomter har en sats på 3,7 promille uten bunnfradrag.
Hvordan beregnes eiendomsskatten i Oslo?
For de fleste boliger tar du 70 prosent av beregnet markedsverdi i skattemeldingen for 2024, trekker fra bunnfradraget og ganger resten med 0,0017.
Hvem slipper å betale eiendomsskatt?
En bolig får ingen skatt når bunnfradraget dekker hele grunnlaget. Beregnet årsskatt under 300 kroner skrives heller ikke ut.
Når er siste betalingsfrist i 2026?
Siste ordinære betalingsfrist er 26. oktober 2026. De øvrige fristene var 25. mars, 25. mai og 25. august.
Er eiendomsskatten høyere for sekundærbolig?
Nei. Skillet mellom primærbolig og sekundærbolig påvirker ikke beregnet markedsverdi eller eiendomsskatten.
Kilder
- Forskrift om eiendomsskatt 2026, Oslo kommune – Lovdata – vedtatte satser, bunnfradrag, vilkår og fire like store terminer.
- Eiendomsskatt i Oslo – Oslo kommune – satser for 2025 og 2026, verdigrunnlag og ansvar ved flere eiere.
- Hvor mye skal du betale i eiendomsskatt? – Oslo kommune – formel, regneeksempler, utskrivingsgrense, skatteseddel og sekundærbolig.
- Faktura og betaling – Oslo kommune – betalingsfrister, fakturaoversikt, borettslag og eierskifte.
- Bunnfradrag for selvstendig boenhet – Oslo kommune – ekstra bunnfradrag, arealfordeling og innmeldingsfrist.
- Endre grunnlaget for eiendomsskatt – Skatteetaten – riktig skattemeldingsår, endringer og flere eiere.
- Klage på eiendomsskatten – Oslo kommune – klageinstans, klagefrister og betaling under klagebehandling.
Ser du en feil i denne guiden? Gi beskjed – feil rettes, og vesentlige rettelser noteres under Rettelser.